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- 부동산 (매매의 개요)
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매매의 개요
- 매매는 당사자 일방(매도인)이 일정한 재산권을 상대방(매수인)에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 쌍무, 불요식의 유상계약입니다. 매매는 낙성계약이므로 매도인의 재산권 이전과 매수인의 대금지급에 관한 합의만 있으면 유효하게 성립합니다.
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매매의 예약
- 예약이란 장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 별개의 계약을 말하는데 예약에 의하여 성립하는 본계약은 채권계약을 말합니다. 예약도 보통 청약과 승낙에 의하여 성립하고, 본계약의 내용이 확정되어 있거나 확정가능하여야 하고 본계약의 목적이 불능이거나 사회질서 또는 강행법규에 반하여 무효인 경우에 예약도 무효입니다. 매매의 예약은 그 성질에 따라 편무예약, 쌍무예약, 일방예약, 쌍방예약 등으로 나누어집니다.
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계약금
- 계약금이란 계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말합니다.
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계약금의 법적 이해
- 계약금은 대체로 아래와 같이 증약금, 위약금, 해약금의 법적 성질을 갖고 있습니다.
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중도금의 법적이해
- 증약금이란 계약이 성립되었음에 대한 증거로서의 의미를 가지는 계약금을 말합니다.
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위약금의 이해
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위약금이란 위약금의 성질을 가지는 계약금을 말합니다. 계약금을 교부받은 자가 계약을 위반하면 그 배액을 상환하고, 계약금을 교부한 자가 계약상의 채무를 이행하지 않으면 그것을 수령한 자가 몰수하는 형태로 나타납니다.
위약금의 성질을 가지는 계약금은
① 위약벌의 성질을 가지는 경우와,
② 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지는 경우가 있는데,
둘 중 어디에 해당하는지는 계약의 해석에 의하여 밝혀야 하고, 밝혀지지 않을 경우 위약계약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로서의 성질을 갖는 것으로 추정됩니다(민법 제398조 제2항). 위약벌의 성질을 가진 경우에 채무불이행에 의한 손해배상은 위약금의 몰수와 관계없이 손해배상액을 따로 청구할 수 있습니다.
해약금이란 해제권을 보류하는 작용을 가지는 계약금을 말하며, 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기함으로써, 이를 교부받은 자는 그 배액을 상환함으로써, 각 계약을 해제할 수 있습니다.
계약금은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다. 따라서 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 즉 해약금으로서 계약금이 수수된 경우에 당사자 쌍방은 약정해제권을 갖게 됩니다.
계약금의 교부자는 의사표시만으로 해제권을 행사할 수 있는 반면에, 그 수령자는 해제의 의사표시와 함께 배액의 제공이 있어야 합니다. 약정해제권에 기하여 계약을 해제할 수 있는 기간은 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때' 까지입니다. 이행에 착수한다는 것은 단순한 이행의 준비가 아니라 이행행위 자체에 착수하는 것을 말하는데, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무이행행위의 일부를 행하거나(예를 들면, 중도금의 지급이나 목적물의 인도), 이행에 필요한 전제행위를 하는 것(예를 들면, 잔대금을 준비하고 등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것)을 말합니다.
계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가질 뿐 특별한 약정이 없는 한 위약금으로 추정되지는 않습니다. 판례는 '계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다' 라고 하여 계약금은 특별한 약정이 없는 한 위약금으로 추정되지 않는다는 입장입니다.
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매매의 효력이란
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매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 이전하는 데 필요한 모든 행위를 하여야 할 의무를 집니다. 매도인의 재산권이전의무는 당사자 사이에 특약이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전하여야 할 의무입니다. 따라서 매매목적부동산에 관하여 저당권등기나 가등기 또는 가압류등기가 경료되어 있는 경우에, 매도인은 원칙적으로 이러한 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 경료하여 주어야 하며, 매수인은 그러한 제한등기의 말소에 필요한 서류의 교부가 있을 때까지 매매대금의 지급을 거절할 수 있습니다.
매매의 목적인 권리에 흠결이 있거나 권리의 객체인 물건에 하자가 있는 경우에, 매도인은 매수인에 대하여 담보책임을 부담합니다. 매도인이 담보책임을 지더라도 매수인은 그 밖에 일반적인 채무불이행책임을 물을 수 있으며 이때 채무불이행의 요건으로서 의무위반사실 및 매도인의 귀책사유가 필요하다고 하겠습니다.
매수인은 매도인의 재산권 이전 및 목적물 인도에 대한 대가로 대금지급의무를 부담합니다.
매매계약에서 매매의 목적인 권리에 흠결이 있거나 권리의 객체인 물건에 하자가 있는 경우에, 매도인은 매수인에 대하여 담보책임을 부담합니다. 매도인의 담보책임에 관한 규정은 당사자가 특약으로 면제할 수 있으나 매도인이 알고 있으면서 매수인에게 고지하지 아니한 사실 또는 매도인이 제3자에게 담보책임이 발생하기 위한 전제가 되는 권리를 설정해주거나 양도한 경우에는 책임을 면하지 못합니다. 매도인의 담보책임은 아래와 같이 (1) 권리의 흠결에 관한 것(추탈담보책임)과 (2) 물건의 하자에 대한 것(하자담보책임)으로 크게 나누어집니다. (민법 제569조 내지 민법 제584조)
매매의 목적인 재산권 전부가 타인에게 속하고 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있고 선의의 매수인은 계약해제와 더불어 손해배상도 청구할 수 있습니다.
매매의 목적인 재산권의 일부가 타인에게 속하고 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 대금감액을 청구할 수 있고, 선의의 매수인은 대금감액 외에도 손해배상도 청구할 수 있고, 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 계약전부를 해제할 수 있습니다.
당사자가 수량을 지정하여 매매하였는데 목적물의 수량이 부족한 경우와 목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 경우에는 위 02.항의 권리를 행사할 수 있습니다.
매매의 목적물이 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ질권ㆍ유치권 또는 등기된 임차권이나 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차권 등 타인의 제한물권 등의 목적이 된 경우에 매수인은 손해배상을 청구할 수 있고, 용익권능의 제한으로 인하여 매매의 목적을 달성할 수 없을 경우에 선의의 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
매매의 목적인 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 경우에 매수인은 계약을 해제할 수 있고 손해배상을 청구할 수 있으며, 매수인이 그의 출재로 그 소유권을 보전한 경우에 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고 손해를 입었다면 그 배상도 청구할 수 있습니다.
강제집행 또는 담보권 실행으로 행하여지는 경매에서 매수인은 권리의 흠결(위 01 내지 05)에 대하여 담보책임을 물을 수 있으나, 물건의 하자(아래 08 내지 09)에 대해서는 담보책임을 묻지 못합니다. 경락인은 1차로 매도인에 해당하는 집행채무자에 대하여 해제 또는 대금감액을 청구하고, 집행채무자가 무자력이라면 2차적으로 배당받은 채권자에 대하여 대금의 전부 또는 일부의 상환을 청구하게 됩니다. 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 경우에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정하고, 변제기가 아직 도래하지 않은 채무에 관하여 장래의 자력을 담보한 경우에는 그 채무의 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정합니다.
매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있고 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약해제를 할 수 있습니다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다.
매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 매도인은 매수인의 선택에 좇아 위 08.항의 특정물매매에서와 같은 담보책임을 지게 되며, 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있습니다.
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